11月18日下午14:00，由深职院房地产研究所所长、深圳著名地产研究专家邓志旺先生和深港两地自身房地产人“地主佬”姜晓鸣先生共同主讲的一场主题为《30岁如何买房？》的深圳青年置业论坛，在万科麓山举行。
此次论坛由万科麓山和深圳壹地产联合举办，约60人到场参加，现场热闹非凡。
新时代下，年轻人如何在深圳买房？如何在有限的资金实力下，买到空间、品质、增值潜力俱佳的房子？目前在深圳置业，还有哪些低总价、高起点的物业值得购买？两位嘉宾分享了各自独到的观点。
以下是昨天论坛的核心内容。
邓志旺
30岁买房的六大建议：
一、要正确理解目前国家的政策，它是要你买来去住的，不是用来炒的，但不是让所有人去租房子。
二、年轻人要保持积极向上的态度，包括对于个人的，也包括对国家的，包括对深圳经济发展的乐观。
三、不要给自己设置什么前提条件，比如一定要到什么年龄才买房、要结婚了才买房、要再婚了才买房，买房就是买房，它很简单，跟别的没有关系。
四、买房一定要适度地超前，不要拘泥于你眼前的收入水平，如果你买得起80的话可以买90、100平米。
五、建议大家买房的时候买比较大的社区，这是我切身的体会。
六、一定要考虑教育资源，教育一定要优先，因为到30岁的年龄，也许还没生小孩，也许小孩很小，但是小孩长起来很快的，中国人说愁生不生长。
地主佬
标签深圳的社会资源、教育、医疗、交通，还有创新科技，还包括政策方面、金融方面、国际性接轨方面，一直在提升，一直在完善，在完善、提升的同时，你可以猜想得到这个房价是不是也应该相应地在提升。
在深圳买房，我们有四大信心：
一、深圳的住房自有率34%，这意味着还有60%多的人没有房。你想做那66%的龙头还是想做66%的凤尾？
二、深圳人口平均年龄是31岁，是全国平均人口年龄最小的城市。30岁是人生最旺盛生产力的时候，这是我们深圳特有的。
三、深圳有着全国一线城市面积最小，所以土地更稀缺的。
四、在今年年底或者明年年初，深圳的GDP总量或将会超越香港。
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邓志旺：我是2008年第一次买房，当时我应该是33岁。其实我们那时候买房真的不懂，耽误了很多的时机。所以现在回过头来说，包括我自己的经历，看到旁边很多朋友的经历，我也总结了一下，也给大家提了大概六个方面的建议。
第一个建议，要正确理解目前国家的政策，它是要你买来去住的，不是用来炒的，但不是让所有人去租房子。如果所有人租房子的话，房子卖给谁、房东是谁，这都成了问题，所以大家要理解政策，买房是一种潮流、一种趋势，是国家进步、老百姓生活富足的一种表现。
第二个建议，年轻人要保持积极向上的态度，按照国际标准，45岁以下都属于青年，所以我还是青年，要保证积极向上的心态。
积极向上的心态包括对于个人的，也包括对国家的，包括对深圳经济发展的乐观。我觉得这种心态是你买房的前提条件，如果你是很悲观的一个人，我觉得那就不要去买房了，也买不了房，因为负面的信息一定会占据你主要的分量。
第三个建议，不要设置前提条件，姜老师讲到了不是30岁才买房，27、8岁也可以买房，有的人是以结婚为前提条件作为买房的前提。
标签我身边有的朋友就这样的，十多年前他就说我要结了婚才买房，结果到现在房子还没买，婚也没结。因为他老是把这个作为前提条件，导致房子没买、婚也没结，但有时候这两个是互动的关系，也许因为你没有买房所以结不了婚，就形成了恶性循环。
所以不要给自己设置什么前提条件，比如一定要到什么年龄才买房、要结婚了才买房、要再婚了才买房，买房就是买房，它很简单，跟别的没有关系。
第四个建议，我建议大家一定要适度地超前，如果你买得起80的话可以买90、100平米。
不要拘泥于你眼前的收入水平。谁也不知道发生什么，也许你明天就升职加薪了。所以要适度地把购买力放大一点点。
第五个建议，建议大家买房的时候买比较大的社区，这是我切身的体会。我自己买了一个房别的都挺好，就是社区比较小，因为现在大部分项目都是城市更新的项目，它是分批来的，先拆几栋盖一个小区，再拆再盖，每个小区都比较小。
问题是什么呢？你的四周差不多没有路了，刚才我听到几个朋友在聊在北环边上的一个楼盘，这种楼盘噪音特别大。我觉得如果能够买大的社区就不一样，相对来说你稍靠中间一点点是没有什么噪音的，你居住的品质会比较好。所以我觉得大家注意买一个好一点的、大的社区，一定会环境更好一些。
最后一个建议，一定要考虑教育资源，教育一定要优先，因为到30岁的年龄，也许还没生小孩，也许小孩很小，但是小孩长起来很快的，中国人说愁生不生长。
我想年轻人买房尽管受到收入水平的限制，但是我觉得完全可以更多地超前一点、更全面地考虑，然后前瞻性地去考虑自己买房的事情。这样才能够提前享受到居住带来的乐趣、财富带来的增值乐趣等等，这样的话大家会感受到更有收获。
标签02
姜晓鸣：从2008年开始，到目前为止，深圳的房价不断地在涨，你可以把它归类为国家的财政、社会的财政在投入、在建设，不断地在投入，我们的居住氛围、我们的居住环境还有社区配套越来越在改善的情况下，当然这个成本都要分摊出来，成本分摊出来体现在什么？
体现在房价，因为它更宜居。社会资源、教育、医疗、交通，还有创新科技，还包括政策方面、金融方面、国际性接轨方面，一直在提升，一直在完善，在完善、提升的同时，你可以猜想得到这个房价是不是也应该相应地在提升。
第一，深圳的住房自有率34%，这意味着还有60%多的人没有房。你想做那66%的龙头还是想做66%的凤尾，这是住房自有率。
第二，我们深圳是全国平均人口年龄最小的城市，我们深圳人口平均年龄是31岁。31岁是什么概念？生产力最旺的时候，结婚、生孩子、教育需求还包括他对整个城市的配套，教育、服务、交通，他自己还要创业，30岁是人生最旺盛生产力的时候，这是我们深圳特有的。
第三，我们深圳有着全国一线城市面积最小，不能说缺点，我们2000平方公里的土地，我们只是上海的1/3，我们是广州的1/4，我们只是北京的1/8，但是我刚才举例的那几个城市人口多少？跟我们深圳是相当的。
同样的人口住在2000平方公里，和同样的人口住在北京1万几千平方公里，或者说是上海超过6000平方公里。土地的稀缺性、土地的紧缺。
接下来我们讲深圳很骄傲，我们有着全中国全大中华区最大的GDP，8.9%，超越我们的邻居香港，香港的GDP是1.9%，深圳是8.9%，在今年年底或者明年年初，深圳的GDP总量会超越香港，这是一个什么概念？深圳是高铁，香港是绿皮火车。
在GDP这么强劲的增长之下，我们有这么年轻的、有活力的城市，有这么一个重大的需求，在城市建设方面、在买房方面，这是我提到的第四个信心。
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邓志旺：说到租售同权的问题，这个永远是不可能的。
租售同权怎么可能会同权呢？举最简单的例子，加入我们在万科麓山租一套房子，每个月交5000块房租，十年以后你一无所有。
但如果我买了套房子，我交十年按揭，这些按揭就沉淀到我这套房子的价值里面去了。假如现在是500万，以后涨到1000万，那这个500万我能不能拿回来？大部分可以拿回来，除了交税以外。
但是你住了十年以后，这个房子如果增值，从500万增值到1000万，跟你有一毛钱关系吗？没有。所以房子的增值部分那是业主可以占有，租户没有任何关系。
第二，你这个房子有了以后，你的成本是固定的。我买一套房，我将来要付出的成本是固定的。除了利率变动有一点点影响以外，比如我买一套房子每个月按揭一万七千块，我现在每个月就那么多钱，如果降息的话我会少于这个支出。当然利息上涨会多一点点。但是我基本上可以预测从我现在干到我退休，我每个月就付出这么多的成本。
但假如你是租房的话，你根本不知道你明年要付多少租金、后年要付多少租金。比如在03年的时候一套房子的租金大部分两三千块，但现在呢？六七八千的很普遍。再过十年，租金会到什么水平？我们都不知道，但是如果我买一套房我是清楚我每个月付出多少成本的。
所以，我想这种选择其实是很自然的一个过程，只要有了收入以后，你就会有买房的需求。你有一定的钱一定有买车的需求、想去旅游的需求，它跟我们其他需求一样是非常正当和光明的。
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姜晓鸣：在深圳，以我的经验，当前购房的主力户型已经从2房转移到3房。3房是最畅销的、最受欢迎的户型。当然，如果年轻人买不了3房怎么办，我的建议，2+1。
有些开发商的房子阳台比较大，或者是说它主卧比较大，可以把它做适当的更改，2+1房。或者能力及得上的买一个3房，这是目前非常明显的趋势。
标签我经常说，我的能力不够、我的资质不够，垫一垫脚，再努力的顶一顶，看看能不能可以更上一个台阶。
因为如果你一步到位的话，意味着你以后还节省了很多的置换成本、风险，还有置换的利率差，因为在金融市场上，有的时候国家鼓励你去做，它利率可能打个八折甚至打个七折，但是如果在压制房价猛涨的时候，可能利率也会适当提高。
所以如果你一步到位的话，在适当的时候，在利率迎和你的时候，一步到位，本来是想买两房的话，咱们两个结婚还没有房子，垫一垫脚，2+1房，或者是3房。
我曾经评论过很多偏远地方的房产，来回3个小时，这意味着你的人生打折，来回3个小时，我过的是24小时，你过的是21小时，你人生打个八八折。所以尽量我们年轻人不要把时间浪费在无谓的交通方面，更不要堵在公路上。
无论是学校、工作场所，你必须要一步到位，哪怕是刮风下雨的时候，我可以很畅顺地通过轨道交通到达我所要的地点，这是我目前所想到的。
现场互动提问
提问：
首先非常感谢两位老师，我感觉受益很深。我超过30岁、不到40岁。刚来深圳可能不到三个月，时间很短，在深圳没有房，没有深圳户口。因为时间比较短，也想了解一下这个城市，来了深圳就是深圳人，可能来了深圳变成深圳人就想买一个深圳房。
对于我来说，现在的问题是第一刚才说了没有深圳户口，那我是在福田市民中心这一块买一个小的公寓适合我呢？还是我稍微远一点像刚才说可能在布吉这样的洼地买一套房？
地主佬：
资金量只有一颗子弹打一枪的情况下，我建议你尽量考虑住宅，因为商务公寓它有很多的限制，贷款的年期短、首付高、交易税费高。
住宅怎么操作呢？你明年8月份才能入户的情况下，你可要知道有些二手业主他是不满两年愿意配合你等够两年才去交易过户的，你需要告诉地产经纪你就要找这样的房子，我愿意多给一些定金给他，当然风险你要承担。
标签然后业主方面也要配合我满两年过户，你去找这种房子，他明年10月份才到期的，这是一个方案，这是我的做法。
邓志旺：
目前深圳的发展格局是这样的，过去是一路向西的，所以为什么你最早买罗湖的房子后来买福田的房子，后来买南山的房子、宝安的房子会涨得最多。就是因为它的板块是轮动的。
现在深圳新的规划是三个轴线都非常重要，往西毫无疑问是前海，大空港，这两个是巨无霸，这两个一旦起来的话肯定是深圳第二个中心，它的位置就奠定起来了。
中部也很重要，为什么？因为福田往北辐射的就是龙华，龙华也有一个巨无霸就是龙华CBD，刚刚它的规划已经出来了，看了以后非常壮观，它的CBD如果往北辐射就到观澜等等区域。
第三个轴线就是东进战略，从罗湖到布吉一直到龙岗中心城到惠州这条线。
这三个发展轴线上也有几个重要的节点，一个是笋岗清水河这块，将来也是非常厉害，可能要出现大量的500米以上的高楼。布吉塔也是一个高楼，一直到龙岗中心城还有600多米、800多米的高楼，这也是一个发展轴线。
从发展速度上来看，应该说相差不大。现在西部肯定发展得起点更高一些。当然，它的房价是最高的。比如去到西乡、福永基本上都到了7、8万。中部的话也是因为福田的外溢，所以价格涨得比较多。
相对来说，中部的话因为东进战略提出来才一年多的时间，另外罗湖跟布吉相对来说是比较成熟的城区，所以价格相对比较稳定，投资、炒作的成分也比较少一些，所以相对来说它的价格还是要低一些。
所以我想这里面其实要选择的话都是可以考虑的，深圳都是好地方，都没问题。
布吉的春天，
深圳人上车核心的最后机会？
目前，福田罗湖中心已经是高房价，深圳人上车只能向外走。但龙华最高已经8.5万，宝安10万+，留在深圳核心的上车盘只能盯住布吉了。
万科麓城，是目前深圳万科旗下唯一在售的刚需住宅，低门槛，高起点。据了解，万科麓城正推售最小面积约79平米的三房，也是目前万科体系内唯一500万以下的住宅产品。
作为梦享家2.0首个面市项目的万科麓山，倾力打造约2万平社区运动公园，规划有足球场，篮球场，网球场等场地设施。
同时项目三面环山，周边有水径水库、三联水库环绕，西侧紧邻深圳三号城市绿化带，以及罗湖—布吉大型城市绿廊，契合大型社区园林，营造绿色健康的生态环境。
此外，占地2千平的万科里商业，已有万科第五食堂、小燕画院、永辉生活等诸多品牌商家确定入驻…
目前万科麓山已有公立麓城外国语小学，由前百花片区荔园小学校长邬丽萍带领团队，已开学2年。
深圳第一家万科教育旗舰学前品牌Alpha School即将入驻万科麓山，预计2018年正式开学招生。另，该项目主推刚需79平3房精装户型也即将入市。
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