前 言
这是最好的时代，有能力者纵横天下，抓住两三个机会就可以财务自由。
这是最快的时代，有慧根者把握节奏，在潮起潮落中笑傲江湖。
一边是快速淘汰而被边缘化，一边是睿智攻防转换而被逆袭化。
有些人一辈子都不会，更不敢独立思考，因为巨婴思维已经成为他的后天基因。
有些人在围追堵截中一直都不屈不挠，因为自尊和梦想将成为他永远的原动力。
不懂资本，你只能获取温饱的收益；不懂投资，你只能赚取最辛苦最微薄的红利。
不会独立思考和推理，你永远都是乌合之众。
作为当下最大的两个投资方向，房市和股市已经在内外因作用下走到全新的阶段，你不得不察。
上篇——房市
开门见山，直接挑战近期最热点的问题：
01
郑州城运如何？
最新的主政要旨是，要满足追求美好生活和不均衡发展的矛盾。郑州已经定位为国家中心城市，势必作为未来发展的重点区域。处于中部区域的明星城市，郑州的未来会缩小和一二线先行城市的差距，无论从战略上还是发展后动力而言，这都是逻辑的终点。
02
居者有其所
郑州房市在调控中已经显现主线，房源的多元化供应将成为必然的常态。租赁用地、租赁住房、租售同权在不断强化和落实这种趋势。
强势的政策推进，必然能保证到这个效果，这是多次验证过的。如果你只是想有栖身之所而囊中羞涩，那么不必再为追求头上有瓦而闹心闹身。
03
调控何时结束？
本次房市调控丝毫没有放松的迹象，且后续储备政策不断出台。长效机制不断落地，调控细则在不断深化。笔者以为，长效机制可以发力之时，市场对房市态度发生改变之后，即恐慌性购房不再成为主流之时，就是调控基本退出的节点。
标签04
经济转型的节奏已经悄然改变
推动经济的三架马车是投资、消费和出口，其间此消彼长。多年来，投资在其间的比例都居高不下，且屡屡在发展的紧要关头单骑救主。
笔者以为，投资以后的作用将会逐渐弱化，消费的比例将逐渐提升。整个经济发展将以此为基点，逐渐从数量转移到质量上。在投资逐渐弱化的过程中，房产投资的价值和视角将悄然变化。
05
住房贷款成本会如何变化？
贷款成本取决于两个要素：一个是基准利率，一个是放大的倍数。
郑州购房的贷款成本已经成为全国的第一梯队，目前而言，郑州房价不具备上涨的任何迹象，整体稳定，个别楼盘会有实在的优惠。在这种房价基调之下，首套和二套房的利率不会继续放大。
基准利率并不取决于房市，其走向影响到各种软硬的经济实体。目前而言，利率不会轻易调整，这也是笔者长期以来的观点。但是结合国际的趋势和未来的预判，不排除明年有微调上升的可能。
一句话，利率环境是稳中有紧。
06
房产投资暴利期已过
经济转型已经在悄然变化，房市维稳已经成为常态，高杠杆投资房产获取房市暴利已经告一段落。
苦逼刚需者也可以从容一些了，不必急于上车。
中等收入者可以耐心观察，请务必多关注刚改品质的楼盘。
资本雄厚者可以稳坐钓鱼台，不妨多关注一些纯粹性的高端住宅。
职业房产投资和投机者，这里已经没有什么油水可捞，如果你执意投机，或许是火中取栗。
07
哪类房产更有价值？
房子越来越多，但是好房子永远是稀缺的。举一个例子，中国的白酒市场已经严重过剩，但是少喝酒、喝好酒已经成为消费升级的重要标志。缘于此，茅台、五粮液等一线白酒在今年以来强劲复苏。
标签下面举两个逻辑：
和一线先行城市相比，郑州的改善盘和终极豪宅相对估值偏低，这里有两个因素，一是郑州刚需人群比例较大；二是郑州的土豪阶层有一部分人还舍不得重金购豪宅。
现实而言，郑州刚需盘的单价已经在14000左右，刚改盘或改善盘，低容积率，大品牌，面积纯粹，服务升级，标准地铁盘。有些房源的单价在20000左右，甚至未来的备案价可能低于周围的二手房价格，这些房子更有未来的增值潜力。
再者，郑东核心区熟化的地段，绿城百合等代表房源二手单价已经在30000以上，其周边道路狭窄，停车拥堵，车位不足，甚至地铁站都没有。与此相比，北龙湖核心地段的某些纯粹性豪宅，其单价只在40000左右，当然北龙湖的豪宅更有投资价值和居住的享受性。
结论很简单。在严格限价的范围下，改善盘和豪宅盘更有比价优势。便宜盘其实不便宜，高价盘其实并不贵。
08
哪些区域更有想象空间？
郑州的发展特点是一心两翼，东扩为主，双城模式。
大方向不会错，北龙湖、CBD、高铁东站、经开核心区将是郑州现在乃至未来最的的主力地段。老城区内和这些区域通达性良好的区域，依然可以共享红利。金水北，惠济东北区域，管南区域都具备相对扎实的基础。
此外，常西湖新区作为市府综合规划的发力区域，其资源的密度、建设的速度、交通的助力，也会不断推升价值。
09
全款购低价房值得吗？
调控不会放松，银根依然偏紧，收款依然缓慢。一句话，买家没有卖家精。笔者以为，对于大多数人而言，不推荐全款买房。
对于郑州二手房而言，全款客户相对于按揭客户基本有10%乃至于更多的优惠价。此外，全款购房给人带来的惊喜感在不断弱化，其边缘效应会不断递减。
标签投资没有合理的杠杆，你的回报将大幅缩水。
平淡化的市场，你巨量资金沉淀，可能会失去后续更多的机会成本。
10
郑州房市的水分大吗？
相对于郑州房市的暂停状态，河南地市房价依然在顽强推进。举例而言，焦作房市在十一前后开始了猛烈上攻，新区的很多楼盘，二手房单价已经突破7000，且其中的优者一房难求，这是实实在在的价格萌动。
相对于地市7000、8000乃至10000的单价，郑州城区的单价水分更小，更有未来的想象空间。
作为郑州的特色，滞后的资本意识，保守的投资意识，决定了郑州房市基础的刚硬。
笔者以为，郑州房市的新建品牌楼盘、已有优质资源的次新二手楼盘，依然有中长期的投资价值。
11
郑州房市近期会有大的调整吗？
融创象湖壹号一声炮响，白绿新区吓得体若筛糠。
第一，象湖壹号是超低价，但那是全款秒杀！如果按揭，这个价格应该上浮10%。
第二，象湖壹号是高层超低价，洋房基本也是按照正常价格推送。
更重要的是，白绿各大楼盘在后续中不断消化了这种效应，在融创短期搅局之后，白绿楼盘价格又回到新的平衡。
融创珑府再次在北区吹皱一池春水，北区也闻风所动，澜亭叙有了实质性地调整。
按照以往的轨迹，北区也会消化这种涟漪，重新达到新的平衡。
这时，一个更具挑战性的问题出来了，现在能不能买？可不可以再等待？等待期有什么参照指标？
12
等待的策略
比价效应
如果你认可管南单价13500到14000的水准，北区14000到15000的单价是可以接受的，后者还是有相对优势而言的。
可以等待
各大房企都有销售指标压头，贷款利率依然加重了置业者的负担。在这种背景下，你可以从容等待，总有一些品牌楼盘会在政府限价和销售压力下给予市场真正的实惠，前提是这个区域这个楼盘是你真正需要和可以利用的。
标签等待的参照
万科美景世玠、碧桂园高铁地块都是郑州房市的标杆项目，耐心者可以等待这些项目释放的信息。如果这些项目如期推向市场，你可以真正关注他们的走向，更可以以此为参照对其他项目的价值进行评估。
笔者在上海曾经经历过多次的调控洗礼，最近的一次上海房市沉底记忆犹新。恒大在上海的第一个项目落地，彼时房市寒冬彻骨。该楼盘推出的政策是首付3%，其余部分分三年偿还，没有利息。短短三个月之后，上海房市快速升温，走出加速上涨的行情。
同样逻辑，郑州房市如果出现特别优惠的分期政策和赠送政策，则可以认为市场基本已经触底。
再看当下的郑州房市，目前优惠的政策还没有达到这个层面，因此对于实力雄厚的置业者，当下耐心未尝不是好的选择。
13
房产整合的关键
身在河南地市的人都知道，老区的房子严重过剩，新锐新贵阶层大都选择在新区居住。与此同时，新区房价的涨幅和活性远远大于老区。
郑州老区有更集中和更高级的优质的资源，但是也有相通的逻辑。放眼郑州老城区，那些无地铁、无名校、无品牌、无物业服务、周围脏乱堵的区域和楼盘将会逐渐被人抛弃。
你可以问一下周边的亲朋好友，成功的精英人士大都是在东区的北龙湖、CBD、高铁区选择置业。小有所成的新郑州人，大都是在三环外的新区，选择大品牌的地铁盘。
房产发展已经进入新的阶段，房产投资和生活质量已经走过了简单粗暴的阶段。
你牛掰与否，不是你有多少套房子，而是你有多少套好房子。
如果考虑到以后的消费升级和若干年后的附加税费，房产重质更胜于重量。
14
远郊盘的逻辑
不必一一评述了，仅以白绿和荥阳东、南龙湖作为例证。
标签历史就是这么滑稽，南龙湖最初是作为宜居区域推出的，所以早期南龙湖也有别墅豪宅推向市场。
沧海桑田，现在的南龙湖和荥阳东已经成为郑州刚需的集散地。与此相应，白绿区域吸取了部分教训，其近两年开发的楼盘大多以品牌开发商操刀，低容积率，大面积户型成为主流。
所以，白绿区域的房价高于荥阳东20%左右是市场已经完全接受的概念。放眼未来，这种差别会更加强化。
在此给出一个特别简单但是又特别容易犯错的结论：尽量在改善区域买改善楼盘，刚需区买豪宅是要交智商税的。
下篇——股市
再次声明，房东以房产投资为主，股市只是开拓思路，不提供任何股市服务。
资本永不眠，股市将在房市挤水过程中获得发展的良机。
1、牛市早已开始
笔者已经写过股市的两篇文章。可能很多人对牛市逻辑熟视无睹，再次重申，天量资金将从房市迁移到股市，股市不断走强，这种趋势会越来越强化；实体经济已经复苏，周期性行业在环保限产供给侧改革后已经逐渐走出困境，但是这个节奏和尺度被把握的特别精准，后续会验证，逻辑过于烧脑，本文不做解释。
2、牛市主线不变
当贵州茅台创出历史新高的时候，消费股的牛市已经开启。当招商银行创出历史新高的时候，金融股的牛市已经开始。
当笔者第一次写股市文章的时候，就大胆预言，中国平安将跃过历史新高70元。
特别提醒以下几点:
这次牛市的主线已经确定，金融和消费将至始至终，对于常规投资者而言，你不必捡了芝麻丢了西瓜，牢牢包着主线，不受各种媚俗的诱惑。招蜂惹蝶从来不是好习惯。
金融股里保险和银行是主线，保险是加杠杆的银行，所以想象空间更大。银行是最低估的蓝筹，但是盘子过大，且市场有分歧。券商股将是最烂的金融股，如果等到券商股长期发飙，或许牛市快到头了。
标签消费股的主线是白酒和家电，虽然白酒已经涨幅巨大，但是笔者依然更看好白酒股。中国经济已经转型，将进入一个消费的强化周期，而白酒股是最有想象空间的，笔者坚定看好，好戏大戏在后头。
白酒早已经过剩，高端白酒、手工纯粮酒一直稀缺，以后更加稀缺。
房子终将会过剩，高端楼盘，改善楼盘，宜居性楼盘一直稀缺，以后更加稀缺。
3、专业化投资时代来临
大多数投资者将会被边缘化，普通股民大部分投资效果不如基金。东方红基金甚至一席难求，其实类似的优质基金依然不少。对于多数人而言，投资优质五星基金或许是你更好的选择。
同样道理，对于大多数房产置业者而言，接受专业人士的建议，吸收专业人士的观点，或许让你从雾里看花中找到黄金坑。
4、牛市会持续多久
按照以前的周期，牛市通常有效期为两年半。笔者对盘面的观察，目前牛市仍然是初期，且呈现典型的慢牛格局。笔者大胆推测，牛市会持续到2018年底或2019年上半年，笔者更信服后者。
5、股市对房市的影响
房市在供需两侧关紧水龙头之后，整体基调将是价格平稳、成交减少。上涨被强力压制，且预期已变；下跌明显，将对经济和各方都是伤害，也不太现实。
笔者预计，在牛市末期，房市会有所回温，尤其是豪宅和改善市场。很简单，股市早期囤货的资本收割者，依然会选择优质房产作为其资本的蓄水池和投资的标的。
如果牛市周期预言有参考性，2018年下半年，笔者将密切关注一二线先行城市的房市温度。
6、牛市中后期怎么办
上一波创业板牛市，圈中好友问我，创业板退场后，怎么操作，笔者回答，选择优质白酒和医药龙头潜伏，因为他们在创业板牛市表现平平，其价值没有挖掘。可惜这句话身体力行者极其稀少。
在此，笔者给出两个建议：如果金融消费牛股你已经完全推出，可以有两个投资备选，一是优质的改善房产；二是中资互联网概念牛股，腾讯阿里京东笔者继续看好，间接投资者不妨绕道中概互联网QDI产品。
结 语
大浪淘沙，无论你愿意与否，你都在被时代洪流裹挟着前进。
或许你少年时代，不曾有也不敢有这种梦想，当你在烈日下收割麦子的时候，你能想到这一点吗？今天的你已经在北龙湖安营扎寨，品茗之余，望着这个巨大而活力盎然的城市，你会想到什么？
这个时代还在高速运转，无意的幸运终究打不过有意的进取，拼命的苦干死干永远打不过思考的维度和深度。
如果你永远都有这份独立思考和决断的能力，你将永远不会被打败。
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