秦 潇
【案情】
南京市的张某与李某于2016年9月20日签订房屋买卖合同一份，约定将李某一套80平米的房屋出售给张某，约定总价160万元，并支付了定金10万元。同年10月5日，南京市政府出台限购政策，从社保缴纳年限、婚姻状况、购房套数、首付比例等方面对购房者进行限制。而张某来南京一年不到，不符合上述购房资格。此时正值南京房价大幅度上涨时期，李某反悔，不想出售房屋。张某诉至法院，要求李某继续履行合同，配合其过户。李某抗辩称，根据南京市的限购政策，张某本来就没有购房资格，故合同本来就应该解除。
【评析】
在房地产领域，所谓网签是指买卖双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。双方可以通过网签号在网上进行查询。目的为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”。网签的功能在于通过权力机关确认了房屋买卖合同的真实性，避免了不具备购房资格的购房者为规避限购政策而倒签合同时间的现象。因此，如果买卖双方签订合同后及时到房管部门网上备案，那么，即使买方不具备购房资格，由于限购政策的出台在网签之后，对买方并不发生约束力。此时，双方合同应继续履行;反之，即使买卖双方在限购政策出台之前就已经签订，但未及时进行网签，造成买方因失去购房资格而无法履行合同时，就可追究违约方的违约责任。
如果买卖双方签订合同之后未进行网签备案、且在限购政策出台之前已经起诉至法院，法院受理该案件的行为实际上和买卖双方至房地产部门网签的效果一样，均能证明双方签订合同时间的真实性，避免双方为规避限购政策而倒签合同的可能性。因此，在诉讼过程中若出台限购政策，即使买方无购房资格，则同样不受限购政策的约束。
本案中，因张某与李某签订合同之后于月底至房地产管理部门进行了网签，那么可以确定双方签订房屋买卖合同必然在限购政策出台之前，即使在履行过程中因限购政策的出台使张某不具备购房资格，双方买卖合同也不因此受到影响，而应继续履行，李某应按约配合张某完成产权变更登记手续。否则，双方合同则应解除，李某应向张某返还已支付的定金。需要注意的是，此时的合同解除，并非归责于买卖双方任意一方，而单纯因政策出台使合同失去继续履行的条件。
实习编辑 周鑫
