顾名思义，住宅地产是是满足人们居住的地方，而商业地产则是商品流通的基础设施，满足人们的购物娱乐需求。
住宅地产满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。商业地产与住宅在地段、功能、客户、物业方面均存在较大差异。
商业地产是在房地产的基础上做商业，是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划，使之适应商业的经营。
从功能上讲，两者有什么区别?
①、住宅地产的功能
住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。
②、商业地产的功能
商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。
同时商业地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，就因为商业地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂 。
从地段上讲，两者有什么区别?
房地产因其不可移动性，不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而商业更甚。
①、住宅地产的地段
住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。
②、商业地产的地段
商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫。
商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，以增加顾客的光顾可能。
从客户上讲，两者有什么区别?
住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。
①、住宅地产的客户
住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。
投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户乃是买后自用(不论过渡型居住还是永久性居住)。
②、商业地产的客户
商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店。
从购物中心的目标商户分类来看，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致。
从物业上讲，两者有什么区别?
①、住宅地产的物业
住宅对物业要求相对简单，能满足居住功能即可，对层高、荷载等的要求也不高。
②、商业地产的物业
商业地产对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响项目的生存。
不同的商业业态，对物业的要求不同，一般百货店楼板的承重要达500公斤，建材超市要求荷载4000公斤，普通超市和书店1000公斤，仓储店荷载就要达到1500公斤。
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