本篇广州中原研究发展部为大家带来番禺区沙头街禺山大道南侧横江地块一、地块二此两宗地块的调研报告以及区域发展前景解读。
地块基本信息
地块位于禺山西路南侧。西侧邻近番禺区住建局、番禺区气象局、番禺区动物防疫监督所等政府职能单位，地块一与地块二紧邻。
此两宗地块曾于2018年底通过控规修改将原商业商务设施用地性质修改为二类居住用地性质。
地块一用地性质包含二类居住用地（R2）、商业设施兼容商务设施用地（B1/B2），总用地面积59975㎡，可建设用地面积38118㎡。
居住部分计容建面共96918㎡，商服部分计容建面共11624㎡，起拍楼面价17310元/㎡。
市桥西10万㎡靓地“待嫁”
地块一规定，居住用地容积率≤3.0，建筑密度≤28%，绿地率≥35%。
另外，地块一要求配建9班幼儿园，并在出让用地中明确划定位置。
地块二用地性质为二类居住用地（R2），总用地面积50198㎡，可建设用地面积34194㎡。计容建面102582㎡。起拍楼面价19571元/㎡。
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地块二规定，居住用地容积率≤3.0，建筑密度≤28%，绿地率≥35%。
两宗地块均要求在地块内提供规定面积住房由广州市番禺区政府指定单位按3500元/平方米的价格回购。
其中，地块一要求提供15000平方米住房，地块二要求提供20000平方米住房。
地块区位及现状分析
1）地块区位
地块位于番禺区南部，西邻顺德，南接南沙，属于广州外围城区。
距离番禺区重要商圈市桥4公里，距离广州南站约为8.5公里，距离广州市CBD珠江新城21公里，处于“市桥西”新板块。
市桥西10万㎡靓地“待嫁”
2）周边现状情况
地块四周被铁皮围蔽，内部情况未知。
地块南侧的“池塘”目前已被填埋，土地较为平整，现场尚有两台挖掘机。
从网络鸟瞰图来看，地块内部有废旧汽车堆积尚未清场，但土地已平整。
市桥西10万㎡靓地“待嫁”
地块南侧进入地块二边界的支路沿路有较多工厂，实地调研期间发现排放的废气具有较为难闻的味道，属于厌恶性设施，对地块二有一定的影响。
但整体而言，地块四周都被绿化环境包围，工厂污染对其影响不大。
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周边配套分析
1）交通配套
道路：地块一北侧邻近禺山大道，相对地块二而言交通便利程度略胜一筹。
根据《沙头街储备地块控制性规划》所知，宗地周边规划有三条支路连接莲湖村南庄路。但预计需要待周边地块出让后方可建成开通。路网规划较为完善。
公交车：宗地最近的两个公交车站为位于禺山西道上的汀根村站、气象局站。距离地块二最远处步行距离约为500米。公交班次较多，主要开往番禺市桥、广州南站、番禺客运站、大夫山等番禺区内的方向，去往番禺区外的线路则需要转乘。公交出行便利程度一般。
轨道交通：地铁3号线距离宗地直线距约为4公里，未来只能通过公交或楼巴接驳至地铁站。对于地铁通勤人士较为不利。
综上所述，地块周边交通出行条件尚可，但周边路网系统仍需未知时间建设完善。
公共交通出行番禺区内较为方便但去往广州其他区则较为不便，以自驾车出行为佳。
市桥西10万㎡靓地“待嫁”
2）商服、教育、医疗及其他配套
目前就整体情况而言，宗地周边生活配套较为“尴尬”。
宗地周边目前以村庄、工业区、农林地为主，2公里范围以内基本只有附近村庄的零星小商铺、临街饭店等商业设施。
周边小学幼儿园等教育配套主要是周边村落的基础配套。宗地自身有配置商业商务设施用地及幼儿园用地，未来项目建成时主要依赖自身配套。
市桥西10万㎡靓地“待嫁”
地块整体市场价值分析
1）周边规划有中小学配套和建面4万平的住宅
根据2018年12月7日公布实施的沙头街储备地块控规文件显示，地块一东侧规划有2幅宅地，占地面积合计14202㎡，计容建面42606㎡。
另外还规划有占地面积14267㎡的中小学用地，补充了教育配套。
按照本案地块的出让速度，预计周边宅地和中小学用地有望于今年内释出，届时将有利于形成连片住宅区，提高宜居程度。
市桥西10万㎡靓地“待嫁”
2）城乡更新淘汰低效工业
提高宜居宜业水平
本案地块位于番禺区城乡更新规划的西南组团（市桥及周边地区），属于重点城乡更新片区。
本案地块周边近期全面改造旧村有大平村、北海村、大富村，按照规划近期改造年限是2020年。
市桥西10万㎡靓地“待嫁”
根据公开资料显示，上述三条村已启动城市更新的基础数据摸查工作，预计2020年可以如期完成改造工作。
这将有利于地块所在片区的产业升级，淘汰低效产业，增加生活生产配套设施，提高居住环境舒适程度。
3）邻近政府职能部门聚集区及产业园区
潜在客户群广
本案地块周边产业园区众多，包括联邦工业城、大板工业区、大富村产业园区等传统产业园区，以及珠宝产业园、海伦堡创意园等创意产业园区。
各产业园区业态丰富，目前主要有建材、五金、珠宝上下游产业、钢材、印刷、创意办公等业态，潜在客源广泛。
地块西侧为气象局、住建局、动物防疫局等政府职能部门，该潜在客源稳定。
另据番禺区城市更新规划，沙头片区重点对大罗塘珠宝产业园区及周边域进行升级改造。
淘汰片区内的低效工业，围绕珠宝产发展设计、生销检测鉴定等引导产业向产业链的前端发展。
大罗塘珠宝园距离地块4公里，地块周边产业并非沙头片区重点发展产业，因此地块周边工业园更新发展速度会较慢。
市桥西10万㎡靓地“待嫁”
周边楼市情况
地块周边开发力度不高，所在周边以村庄和工业园为主，周边较少住宅项目。
地块所在片区居住区集中在市桥一带，不过不少小区楼龄超15年，由于楼龄较长加上距离地铁站不近，价格普遍在2.2-2.6万元/㎡之间。
与地铁站距离较近的地铁盘价格则在3万元/㎡左右。
本案地块虽然邻近大夫山，但距离较远，无法向大夫山借景。
市桥西10万㎡靓地“待嫁”
对比配套成熟的祈福新村而言，本案地块配套上并无优势，加上楼面价并不低，未来售价至少3.5-4.0万/㎡方可盈利，售价上也不算有吸引力。
因此相对现时周边楼盘而言本案优势并不突出。但两宗地块成片开发的话，则具有更大的空间去配置自身配套提高竞争力。
地块swot分析与调研总结
基于以上现状条件及发展前景分析，广州中原研究发展部对番禺区沙头街禺山大道南侧横江地块一、地块二的SWOT分析及调研总结如下:
综上所述，本地块项目仍需较长的时间方可发展成为居住配套成熟的地区，但商业、交通路网、教育设施方面的规划配套都比较完善，地块占地面积大，连片开发能有更大的配建发挥空间。
由于目前土地市场已回归理性，且地块自身优势不足，且需要提供政府回购建筑面积，楼面价不低，因此预计地块将以底价成交。
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