本报记者
未获得商品房预售资格就敢于公然兜售，是不是非法集资?地基未建就“画图卖房”，是不是合同诈骗?一旦开发商卷款跑路，是不是不稳定因素?
河北省保定市易县有一个房地产公司，竟然在项目刚刚绘制完效果图、地基未建、更未获得商品房预售资格的情况下，就公开对外售房。这就是“燕水湾”地产2期项目的3号楼6号楼8号楼16号楼。为欺骗购房者，该项目开发商誉龙圣世房地产开发经营有限公司故意将一份1期《商品房预售许可证》挂在售楼中心，制造出预售手续齐全的假象。这样明目张胆的违规销售行为，当地难道不管吗?
为此，记者进行了深入调查。
地基未建 无证卖房
9月6日，记者来到“燕水湾”地产2期项目销售部，称要在6号楼挑选一套住房，不知是否开始对外发售。一位王姓销售人员说：“该项目总共15栋楼，目前正在修桥，等桥修好后，原材料就可以运进去，这15栋楼将在半山腰上建，地基正在平整，目前开盘的仅有4栋楼，已经卖出去一部分，基本都是一次性付款”。记者疑惑房子没盖，没有预售许可证怎么就卖了呢?王姓销售人员说，如果盖好手续齐全就不是这个价了，现在买是最合算的。记者选了一套6号楼的1单元6楼2号，总价33.4万元，要求记者当天先交11万首付款，就可以优惠到25.4万元。
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》，取得预售许可证需要满足三个条件：交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这三个条件具备之后，就可以到县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 而各地为了统一标准，便于监管，会将第三个条件确定得比较具体。一般会有如此规定：“7层以下(含本数)的商品房项目已完成结构工程并封顶，7层以上的商品房项目已完成三分之二结构工程”。工程进行到这样的阶段，才会向开发商颁发《商品房预售许可证》，否则不允许以任何形式对外售房。即便有些地区为缓解开发商的资金紧张，也会把七层宽限为六层。
以“完成7层以下结构工程并封顶，7层以上已完成三分之二结构工程”的标准衡量，“燕水湾”地产2期差距实在太大，连地基地基尚未开始打，明显不具备获得商品房预售许可的资格。那么，开发商为何敢于公开定价出售呢?
非法集资 风险谁担
为弄清事实真相，记者来到易县房管局。一说到燕水湾项目，房管局的相关工作人员称该项目只有《国有土地使用权证》，他们管不到。易县人民政府出台了《易县人民政府关于进一步规范城市规划区违法建设执法工作的通知》第五条明确规定：未取得《国有土地使用权证》或《建设工程施工许可证》的房地产开发项目违法销售住房，以及房地产开发项目“一房多卖”的，属非法集资、合同诈骗行为，由县公安局依法立案查处。
9月6日下午，记者来到易县公安局政治处采访。负责宣传的刘会龙同志告诉记者，目前公安局没有接到关于燕水湾项目的报案，他会尽快向局长汇报，到经侦大队了解情况，第一时间将进展情况反馈给记者。9月7日上午，记者致电易县公安局，政治处邢会龙同志告知，此事由易县房地违法违规违建项目办公室统一处理，公安局是配合单位。
项目刚开始动工就敢于对外公开发售房屋，开发商所收取的几百万甚至上千万的购房款，实际上是悬在易县政府头上的一把达摩克利斯之剑。其巨大的风险之处在于，未批先建、先售的“燕水湾”项目能否获得《商品房预售许可证》还是未知数。而购房者已预交上千万元，开发商随时可能卷款走人。一旦这样，众多购房者将遭受巨额损失，进而可能酿成群体性事件，严重危及水富县的社会稳定。
1995年1月1日起我国开始实行商品房预售制，尽管争议颇多，这项被称作我国房地产市场基础制度之一的制度目前已经历了18年。应该说，自预售制实行以来，根据相关法律规定，开发商要取得《商品房预售许可证》的条件并不严格。在这种情况下，如果政府部门不作为、监管不力，或者滥开预售许可的口子，开发商很容易将房地产的建设风险转嫁到政府头上。近年来在我国房地产市场上，不断发生楼烂尾项目和开发商卷款逃跑的事件。这样的潜在风险，是巨大的隐忧。
那么，对“燕水湾”项目这种涉嫌违规的行为，当地的主管部门难道就不闻不问，而由开发商任意妄为吗?
敷衍赛责 缺乏担当
为进一步了解“燕水湾”项目存在的无证销售问题，记者来到易县人民政府，欲采访县长刘杰。刘县长的秘书告诉记者，关于项目的事，分管副县长张同峰对此比较熟悉情况，最好先采访分管城建的张同峰副县长，有事随时配合。记者在易县政府办政务六科见到了张同峰副县长秘书陈科长，陈科长说要宣传部通知方可接受采访。记者说已到宣传部报到备案，易县宣传部刘科长说持证记者可以在易县合法采访，张同峰副县长先说开完会接受采访，让记者先等一会，等开完会后他又让秘书通知了房管局执法队队长伊爱学。伊队长说该房地产企业信用很好即使没有手续，收了钱也不会卷款逃跑，只是交房早一天晚一天的事，尽量不要报道。
伊队长的话让记者感到疑惑，一是因为这是分管副县长让这位队长接受记者采访时这么说的，这是否就代表副县长的看法?也是否意味着县政府对此也持同一共识?二是将该房地产公司是否违法卖房与该公司的信誉挂钩，难道一个公司的信誉可以凌驾于法律之上吗?三是一旦真出现公司卷钱出走，县政府能全面承担买房者的损失吗?这样大的社会风险县政府能承担吗?
另外，2012年10月10日，发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，在调整的143项行政审批项目中，商品房预售许可审批位列其中。按照此次的调整，商品房预售许可的审批权被下放，由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”下放至“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。这次调整的主要目的原本是更多地赋权地方政府，让行政效率更高，减少开发商的办证时间和成本。调整后，政府必要的监管必须加强。但从易县“燕水湾”地产项目违规销售的事实中可以看出，经过调整，商品房预售许可审批权下放后，易县房地产管理部门却不作为、监管不力，助长了开发商的违法违规行为。审批权下放后出现如此适得其反的结果，值得人们深思。
遗憾的是，直到记者采访结束，也未得到明确的答案。
本报将对此继续跟踪报道。
